Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is de juridische organisatie van alle appartementseigenaren binnen één gebouw. Wanneer u een appartement koopt, bent u automatisch lid van de VvE. U bent dan niet alleen eigenaar van uw privéwoning, maar ook mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals het dak, de gevels, de trappenhuizen en de lift.
De VvE is opgericht om het onderhoud, de financiën en de gezamenlijke belangen van de eigenaren te regelen. Het is wettelijk verplicht een VvE in stand te houden bij gesplitste eigendom. Zonder VvE zouden essentiële zaken als onderhoud en verzekering van het gebouw niet of onvoldoende worden geregeld, met alle risico’s van dien.
Professioneel VvE-beheer draagt bij aan het behoud van de waarde van het gebouw en het wooncomfort van de bewoners. Een goed beheerde VvE zorgt voor tijdig onderhoud, duidelijke communicatie, overzichtelijke financiële administratie en correcte naleving van wettelijke verplichtingen.
Indien het beheer gebrekkig is, ontstaan vaak problemen zoals achterstallig onderhoud, onvoorziene kosten of conflicten binnen de VvE. Een professionele beheerder voorkomt dit door op deskundige wijze de continuïteit en kwaliteit van het beheer te waarborgen.
Een VvE-beheerder is verantwoordelijk voor het uitvoeren van diverse taken die nodig zijn voor een goed functionerende VvE. Deze taken vallen doorgaans onder de volgende categorieën:
Administratief beheer: Het organiseren van ledenvergaderingen, opstellen en archiveren van notulen, bijhouden van correspondentie en eigendomsgegevens.
Financieel beheer: Het innen van de maandelijkse bijdragen, betalen van facturen, opstellen van jaarrekeningen, begrotingen en het bewaken van de liquiditeit van de vereniging.
Technisch beheer: Het plannen en coördineren van onderhoud, het aanvragen van offertes en begeleiden van werkzaamheden door externe partijen.
Communicatie en advies: Het beantwoorden van vragen van leden, begeleiden van besluitvorming en het adviseren van het bestuur op juridisch, financieel en technisch vlak.
Afhankelijk van de wensen van de VvE kan het beheer volledig of gedeeltelijk worden uitbesteed.
Zonder beheerder zal het bestuur van de VvE al het werk zelf moeten doen, wat tijdrovend kan zijn. Dit kan leiden tot een inefficiënt beheer van de VvE en mogelijke juridische problemen.
Bij een gebouw dat in appartementsrechten is gesplitst, is het wettelijk verplicht dat er een Vereniging van Eigenaars (VvE) bestaat. Dit betekent onder andere dat de VvE ingeschreven moet zijn bij de Kamer van Koophandel, een administratie voert en een reservefonds opbouwt voor toekomstig onderhoud.
De wet schrijft niet letterlijk voor dat de VvE actief moet vergaderen of een onderhoudsplan moet opstellen, maar in de praktijk is dit wel noodzakelijk. Banken, verzekeraars en notarissen stellen in veel gevallen aanvullende eisen aan de VvE, zoals een begroting, jaarrekening en meerjarenonderhoudsplan (MJOP).
Een zogenaamde “slapende VvE”, waarin niets wordt georganiseerd of gereserveerd, voldoet dan ook niet aan de hedendaagse eisen en brengt risico’s met zich mee voor bewoners en eigenaren.
Een actieve VvE voert haar wettelijke taken uit: er worden ledenvergaderingen gehouden, er is een meerjarenonderhoudsplan (MJOP), er wordt gespaard voor onderhoud, en er is een goed bijgehouden administratie.
Een slapende VvE daarentegen doet dit niet. Er wordt dan bijvoorbeeld geen onderhoud uitgevoerd, er is geen financiële planning en er zijn geen vergaderingen. Dit kan leiden tot serieuze problemen, zoals achterstallig onderhoud, waardevermindering van de appartementen en juridische complicaties bij verkoop of schade.
Actief beheer is niet alleen verplicht, maar ook essentieel voor het behoud van de kwaliteit en waarde van het gebouw.
Voor het beheer van jouw VvE bieden wij een online portaal aan. Hier kun je op elk moment belangrijke informatie over je VvE bekijken. Ons team werkt dagelijks in het portaal om de gegevens actueel te houden.
Om in te loggen gebruik je de persoonlijke inloggegevens die je van ons hebt ontvangen. Ben je deze kwijt? Neem dan contact met ons op via info@dmvo-vvebeheer.nl, zodat we je kunnen helpen.
In Nederland geldt dat je alleen iets kunt verzekeren als je er eigenaar van bent en er een direct belang bij hebt.
Dit betekent dat de VvE verantwoordelijk is voor de verzekering van het gemeenschappelijke gebouw. De inboedel in de individuele appartementen valt hier echter niet onder. Eigenaren en huurders moeten daarom zelf een inboedelverzekering afsluiten om hun persoonlijke bezittingen te beschermen.
Een belangrijk punt om in gedachten te houden: als een appartement wordt verhuurd met zaken zoals tapijt of een zwevende vloer, blijft de verhuurder verantwoordelijk voor de verzekering van deze roerende goederen. Zelfs als de huurder een inboedelverzekering afsluit, dekt deze alleen de eigendommen van de huurder en niet die van de verhuurder. Dit wordt bij gemeubileerde verhuur soms over het hoofd gezien.
Als eigenaar van een appartement ben je automatisch mede-eigenaar van het reservefonds van de VvE. Dit bedrag wordt door de Belastingdienst gezien als een bezit en moet, indien van toepassing, worden opgegeven in box 3 van je aangifte inkomstenbelasting. Hoe je jouw aandeel kunt opzoeken, lees je in de handleiding ‘Aandeel reservefonds bekijken’. Voor meer informatie kun je ook terecht op www.belastingdienst.nl.
De kosten van de VvE worden verdeeld op basis van de breukdelen die zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Deze breukdelen bepalen het aandeel dat iedere eigenaar heeft in de gezamenlijke eigendom en daarmee in de gemeenschappelijke kosten.
De maandelijkse bijdrage die u betaalt, wordt onder meer gebruikt voor:
Periodiek en planmatig onderhoud van het gebouw,
Verzekeringen, zoals de opstalverzekering,
Reservering voor toekomstig groot onderhoud (conform het Meerjarenonderhoudsplan, MJOP),
Beheerskosten (bijvoorbeeld voor een professionele beheerder).
De jaarlijkse begroting geeft inzicht in deze kosten en wordt vastgesteld tijdens de ledenvergadering.
De verantwoordelijkheid voor onderhoud is afhankelijk van het onderscheid tussen privé-eigendom en gemeenschappelijk eigendom, zoals vastgelegd in de splitsingsakte.
Over het algemeen geldt dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals:
Het dak, de gevels en de fundering
Trappenhuizen, galerijen en entrees
Gemeenschappelijke installaties (zoals liften, verwarmingssystemen, leidingen tot aan de meterkast)
Het schilderwerk van buitenkozijnen (bij niet-zelfstandige delen)
Eigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van hun privé-eigendom: de binnenzijde van het appartement, inclusief leidingen en installaties die uitsluitend binnen hun woning liggen.
Twijfelt u of een onderdeel onder gemeenschappelijk of privégebruik valt? Dan biedt de splitsingsakte of het splitsingsreglement meestal duidelijkheid.
Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een plan waarin het onderhoud aan het gebouw wordt gepland en geraamd voor een periode van meestal 10 tot 30 jaar. Het MJOP geeft inzicht in:
Welke onderdelen van het gebouw onderhoud nodig hebben
Wanneer dat onderhoud nodig is
Wat de verwachte kosten zijn
Hoeveel er jaarlijks gespaard moet worden om deze kosten op te vangen
Een goed opgesteld MJOP is essentieel voor de financiële gezondheid van de VvE. Het voorkomt onverwachte kosten, stelt eigenaren in staat om gespreid te reserveren en maakt het mogelijk om onderhoud tijdig en professioneel uit te voeren.
Hoewel het MJOP niet wettelijk verplicht is, geldt sinds 2018 wél dat de VvE verplicht is om te reserveren voor toekomstig onderhoud – een MJOP is daarvoor de meest gebruikelijke onderbouwing.
Onderhoud wordt in principe besproken tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV). Het bestuur of de beheerder stelt een onderhoudsvoorstel op (bijvoorbeeld op basis van het MJOP), inclusief begroting en planning. Vervolgens stemmen de leden over de uitvoering en de bijbehorende kosten.
Kleine onderhoudswerkzaamheden of urgente reparaties kunnen in sommige gevallen direct door het bestuur of de beheerder worden geregeld, binnen de grenzen van het beschikbare budget en het vastgestelde mandaat.
Voor grotere ingrepen of contracten (zoals het vervangen van een dak of een lift) is doorgaans een formeel besluit van de vergadering nodig, vaak met een gekwalificeerde meerderheid (bijvoorbeeld 2/3e van de stemmen).
Het verschil zit vooral in het doel van de werkzaamheden:
Onderhoud is gericht op het behouden van de bestaande staat van het gebouw. Denk aan schilderwerk, het vervangen van dakbedekking of het repareren van leidingen.
Renovatie is gericht op het verbeteren of vernieuwen van onderdelen van het gebouw. Bijvoorbeeld het plaatsen van zonnepanelen, het vervangen van houten kozijnen door kunststof, of het aanbrengen van gevelisolatie.
Voor onderhoud volstaat doorgaans een gewone meerderheid in de ALV. Voor renovaties (zeker als deze de aard of uitstraling van het gebouw veranderen) is vaak een zwaardere meerderheid of zelfs unanimiteit vereist, afhankelijk van wat er in de splitsingsakte of het reglement is vastgelegd.
U heeft als eigenaar in principe de vrijheid om aanpassingen binnen uw privé-gedeelte uit te voeren, zoals het plaatsen van een nieuwe keuken of het verbouwen van een badkamer.
Er zijn echter beperkingen als uw werkzaamheden:
Effect hebben op de constructie van het gebouw (bijv. draagmuren),
Zichtbare wijzigingen veroorzaken aan de buitenzijde (bijv. balkonbeglazing of zonneschermen),
Gevolgen hebben voor gemeenschappelijke installaties of leidingen.
In dergelijke gevallen dient u toestemming te vragen aan de VvE. Dit gebeurt meestal via de vergadering. Het is raadzaam vooraf contact op te nemen met het bestuur of de beheerder om misverstanden en mogelijke schade te voorkomen.
Achterstallig onderhoud vormt een risico voor zowel de veiligheid als de waarde van het gebouw. Indien de VvE onvoldoende onderhoud pleegt, kunnen:
Kosten voor reparaties snel oplopen,
Verzekeraars weigeren uit te keren bij schade door nalatigheid,
Banken moeilijkheden maken bij verkoop of financiering,
Conflicten ontstaan tussen bewoners.
Het is daarom in het belang van alle eigenaren om tijdig en planmatig onderhoud uit te voeren. Een professioneel beheerder kan hierin een cruciale rol spelen door onderhoud te signaleren, offertes op te vragen, en voortgang te bewaken.